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一棟物件と都市型ワンルームマンション、デメリットの違い②

不動産経営を始めたいと思ったときに『一棟物件』のアパートや郊外・地方のRCマンションなどと、『区分分譲マンション』を利用するタイプのもので悩まれる方も多いと思います。数回に分けてその違いを紹介していきます。

シリーズ最後は『都市型ワンルームマンションのデメリット』についてです。

1.利回りが低い

都市型マンション経営の一番のデメリットかもしれません。もともと都心部なので土地代も高く、建築費用もコンクリート造で、アパートに多い木造・鉄骨造より高いため、利回りは低くなってしまいます。
これはワンルームマンションだけでなく都心部のタワーマンションなども同じ傾向にあります。

2.管理組合・規約があるため自由度が低い

一棟物件であれば自分の判断で管理会社を入れずに自主管理にしたり、大規模修繕を必要最低限におさえたり、ランニングコストを調整することができます。
都市型ワンルームマンションは分譲マンションですので、毎月定額の建物管理費用・修繕積立金がかかってしまいます。
ただ入居者からすれば、毎日ゴミ出しができたり、管理人が共有部を掃除してくれたり、建物の美観が保たれたりと良いことが多いです。
部屋の中(専有部分)に関しては、入居者募集・リフォーム費用・賃貸管理など工夫次第でコストは抑えられます。

3.資産拡大性が低い

都市型ワンルームマンションは融資基準が明確な反面、いくらでも融資を受けられるわけではありません。パッケージ型ローンといわれますが、申込者の年収や返済比率を基準にして融資の上限額がだいたい決められてしまいます。
1棟物件であれば審査の時間は長くなりますが、事業性や土地建物の積算価格、申込者の預貯金や他の投資物件の状況などで判断され、うまくいけば次々に融資をうけられます。
金融機関も都市型ワンルームマンションを兼業向け、資産運用の範囲として融資をしている印象をうけます。

4.掘り出し物が少ない

都心部のみに限定して作られる都市型ワンルームマンションは、中古物件でも相場がある程度確立されています。
立地、築年数、広さ、家賃が物件価格を決める要素になりますので、同じような条件の物件であれば、価格帯もほぼ同じになります。
瑕疵があるものもほとんど見かけませんので、掘り出し物はほぼありません。
売却する時には、相場が分かりやすいので、自分の所有している物件の価値が把握しやすいのはいいかもしれません。

まとめ

4回にわけて、1棟物件と都市型ワンルームマンションの一般的な違いをご紹介させていただきました。
入居率が高いが利回りの低い都市型マンション、利回りの高いものもあるが物件選びが難しい1棟物件、このようにメリットになる部分の裏側にはデメリットがあるという関係性があります。
投資商品全般にいえることは、リスクをとればそれなりにリターンも見込めるが不確定な要素が多くなる、逆にリスクが低いものはリターンも少ない。このようなバランスの関係は不動産経営にも共通していると思います。
近年、首都圏・近畿圏の新築都市型ワンルームマンションの販売戸数が増えているのも、年金対策などで運用が必要になっているなか、リスクが限定的であったり不確定な要素が少ないことが受け入れられているのかもしれません。
不動産経営を行う目的は人それぞれ違うと思います。それなりの利益や効率を求めれば、リスクや多少のトラブルとは付き合っていかないといけませんが、長期投資の目線で利益もゆっくり得ていくのであれば、安定性の高い『都市型中古ワンルームマンション経営』はぴったりな商品だと思います。

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