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一棟物件と都市型ワンルームマンション、デメリットの違い①

不動産経営を始めたいと思ったときに『一棟物件』のアパートや郊外・地方のRCマンションなどと、『区分分譲マンション』を利用するタイプのもので悩まれる方も多いと思います。数回に分けてその違いを紹介していきます。

本日は『一棟物件のデメリット』についてです。

1.棟数を増やせば、総借入金が多くなる

一棟物件の収益は、家賃収入からローンの支払いなどの経費を引いたあとの手残り家賃が中心になります。そのため、棟数を増やしていけば収益も増えますが、借り入れも多くなってしまいます。

2.大規模修繕・建て替えの問題

一棟物件は定期的に自分で計画をたてて、修繕工事を行っていく必要があります。どこまでやるかというのもオーナーさん次第なのですが、明らかに外観が古くなると「入居率の低下⇒家賃調整が必要」ということになり、収益性の下がった物件は資産価値も下がってしまいます。雨漏りは建物に致命的なダメージを与える可能性もあり防水工事は必須です。
最近は建物寿命も長くなっておりますが、コンクリート造の建物に比べ、アパートに多い木造、軽量鉄骨造は寿命も短めです。築古物件などは、購入前の調査や建て替え・売却なども想定した経営計画をたてなければいけません。

3.出口戦略が必要

一棟物件の経営スタイルは、手残り家賃を収益にしながら、棟数を増やし、建て替えなどを行わなくていいタイミングで売却していくものが多いと思います。ローン残高も経営中に返済が進みますので、購入時に近い金額で売れれば売却益もとれ、それまでの手残り家賃も利益になります。最終的には、そういう利益で自己資金比率の高い、築浅の物件を購入できれば理想的です。
ただ当たり前の話ですが、将来の不動産相場などは不確定なものになりますので、予定していたタイミングで思った金額で売却できない可能性もあります。もしそうなったときにどのような戦略をとるかも想定しておかなければいけません。

4.物件の選択肢が広い

物件の選択肢が広いことは、メリットでもありデメリットでもあります。一棟物件は個人の方が土地の有効活用・相続税対策を目的に作ったものや、業者が土地の仕入れを行い、賃貸経営用に企画して販売されたものなど、立地や仕様なども含め様々な物件が存在します。
選択肢が多いので「お買い得物件」もあると思いますが、逆にダメな物件を購入してしまう可能性もあります。

5.入居者募集・部屋のリフォームなど物件に合わせたノウハウが必要

入居者を募集する際にも、地域や部屋の間取りなどで礼金のとれるもの、とりづらいものがあります。また入れ替わりのリフォームも費用は全国的に価格差は少なく、家賃の低い部屋にお金をかけすぎると収益を圧迫することもあります。
1棟物件はそれぞれに特徴が違い、それにあわせた経営戦略を立てる知識や経験が必要になってきます。

6.自己資金が必要なケースが多い

不動産を購入する際には物件代金とは別に初期費用が約7%(仲介手数料3%含む)かかります。なかには諸費用を含めて融資を受けられることもあるようですが、物件の担保価値が購入価格より高く、さらに借入希望者の預貯金の額など経済的な要素を満たしているかで判断されます。
購入物件が高額になればそれなりの自己資金が必要になってきます。

今回は『一棟物件』のデメリットを紹介しました。物件の選択肢が非常に多いため、この内容があてはまるケース、あてはまらないケースがあると思います。

次回は『都市型ワンルームマンションのデメリット』です。

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