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一棟物件と都市型ワンルームマンション、メリットの違い②

不動産経営を始めたいと思ったときに『一棟物件』のアパートや郊外・地方のRCマンションなどと、『区分分譲マンション』を利用するタイプのもので悩まれる方も多いと思います。数回に分けてその違いを紹介していきます。

今回は『都市型ワンルームマンションのメリット』を紹介します。


1.都市型タイプであれば入居率が非常に高い

まず、都市型ワンルームマンション経営の一番のメリットが、入居率の高さです。もともと、全室投資向けに作られる建物なので、融資条件を満たすための立地や設備・仕様にこだわり、賃貸需要のかなり高いエリアにしか存在しません。
現在、日本全体の人口は減少に入りましたが世帯数は増加していて、その中心は単身世帯です。特に都心部に関しては、外国人も含め人口が増加しており、大阪市でも単身世帯が60%を超える区もあります。人口の変化については別の機会に詳しく紹介したいと思います。
またローンを使って不動産経営をする場合、返済は家賃収入で行います。そのため、空室期間が長いと精神的にもしんどいものです。そういった心配が少ない物件を選ぶメリットは大きいです。

2.手間がほとんどかからない

都市型ワンルームマンションは分譲マンションになりますので、建物内の掃除やごみの処理、入居者同士のトラブル解決などに関しては一括して建物管理会社が代行して行ってくれます。
また一棟物件であれば大規模修繕工事なども自分で判断して行っていかないといけませんが、分譲マンションは販売前に長期修繕計画をつくり、各部屋のオーナーから月々数千円の修繕積立金を集め計画的に工事が行われます。
管理費・積立修繕金というコストはかかりますが、それによって物件はきれいな状態を保ち、必要な工事は計画的に行われるといったメリットは大きいと思います。
また入居者管理においても一棟物件に比べ部屋数は少なく、入退去の手続きなども数年に1回しかありません。
兼業で不動産経営をされる場合、時間と手間がかからないことはメリットになります。

3.自己資金が少なくてもできる

都市型ワンルームマンションの特徴として、融資を行う金融機関がある程度決まっており、審査基準も明確です。
中古物件でも新築時に融資基準をクリアした物件ということで、あとは築年数と利回りによってローン可能額(物件の担保価値)が計算されます。
新築とあまり変わらない家賃で、販売価格が新築時より数百万円低いものなら、ほぼ間違いなく物件金額全額のローンが利用できます。
一般的なお金を貯めて投資を始めるスタイルとは違って、都市型ワンルームマンションなら始めたいと思った時からスタートできるのは大きなメリットです。

4.一戸当たりの金額が低いので、自力返済も可能

私共が扱う関西圏の築浅中古ワンルームマンションであれば、1千万円台前半からあります。
家賃収入だけを使って返済していくことはもちろん可能ですが、そこに毎月いくらかの繰り上げ返済資金を貯めていくと早期に完済することができます。
一棟物件を数棟持って、借り入れ総額が何億円という状態では、月数万円の運用資金ではすずめの涙ほどにしかなりませんが、都市型ワンルームマンションであれば早期に物件の資産化を進めることが可能です。

5.相続税対策に有利

平成27年度の相続税大改正により、基礎控除などが見直されて納税対象者は以前の1.8倍になったと言われています。
都市型ワンルームマンションは高層の建物が中心で部屋数が多く作れるため、1部屋当たりに割り当てられる土地の資産は少なく済みます。部屋もコンパクトなため相続税評価額はかなり低くなります。
相続税評価<<<市場価格 の関係が成り立ち、現金での相続と比べて非常に有利です。さらに借家として相続することで、約30%相続税評価を下げることができます。
詳しくは別の機会に紹介させていただきますが、相続税対策に利用する金融資産の選び方として
①相続税評価額を下げること事のできるもの
②収益を生むもの
③換金性の高いもの
にするというのが一般的に言われますが、都市型ワンルームマンションはすべてにあてはまります。また1戸当たりの金額が低いので、生前に贈与することで将来の相続税を圧縮することも可能です。

本日は『都市型ワンルームマンション』のメリットを紹介しました。
1棟物件と違い、金額の低さを利用した資産形成、兼業であっても手間なくできる手軽さが良い部分かなと思います。

次回はデメリットについてご紹介していきます。

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