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都心単身者向けマンションの賃料は上がってます

先日、加盟している『全日本不動産協会』が提供している不動産情報から気になるものがありましたので取り上げたいと思います。

首都圏・地方都市の賃貸マンションの賃料推移を調べたものです。私共が扱う投資向けマンションは単身者用なので主にシングルタイプ(18㎡~30㎡)があてはまります。

まずは首都圏の推移です

こちらの表では2009年の平均賃料を基準に、現在の賃料と比較したものになります。約10年間で東京23区が9.12%上昇しているのと近年人気が上がっている横浜市・川崎市が4.24%上昇しています。2013年頃まではやや下落しましたがそこからは安定感のある上昇をしています。

大阪市を含む地方都市です

大阪市は横ばいから2013年頃上昇しており10年間で13.13%上がっています。地域差がかなりあるようですが大阪市・福岡市は安定感のある印象です。

このように首都圏・地方都市の家賃相場は10年前に比べ上がっていることが分かると思います。

家賃相場と深く関係する要因として、マンションの建築費用があると思われます。 2013年に東京オリンピックが決まってからは、各建設会社は人手不足になっているようでマンションの建築費がかなり上がったと聞きます。また外国人観光客の増加でホテル業界も建設ラッシュの状態で、特に都心部は需要が高く土地仕入れ値も上がっているようです。

私共の扱う1部屋ごとの投資向け分譲マンションは、銀行の融資基準というものがあり、例えば新築なら家賃収入の利回り4.5%までなら全額融資ができるといったものです。 賃貸向けのマンション開発をしている業者は原価が上がっていますので、利益の調整の為に販売価格を上げないといけません。ただ銀行の融資基準がありますので販売価格だけを上げることはできず、同時に募集家賃も上げ、利回りの調整を行うことになります。不動産経営をされている多くの方は融資を利用しますので、頭金が必要になる物件と全額融資をうけられるものでは売れ行きが全く違うため、このような方法をとっています。

都心では単身世帯数が増加しており、単純にワンルームマンションの需要が上がっているのもありますが、上記のような建築費の変化が新築物件の家賃を上げ、家賃相場全体の上昇につながっている部分もあると思います。

O.F.A.システム株式会社がおすすめする、築浅の中古ワンルームマンションは、現在のような建築費の増加・募集家賃の上昇の影響を受ける前の中古物件がメインになります。なので当時の家賃設定のままであっても、新築家賃が上がっていることで、築年数なりの調整がすでにされている状態にあり、今後の家賃下落のリスクは限定的だと考えています。

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